2025年三季度，全国主要城市甲级办公楼租金延续调整态势，9月样本出租率均值降至82.21%-九游会国际

为缓解去化压力、留存现有租户，多数城市业主方持续优化租约灵活性，推出弹性条款吸引需求。

 

在此环境下，写字楼企业持续深化以价换量。与2024年末相比，2025年9月观点指数监测的写字楼样本项目中90%的租金单价出现不同程度下滑。其中不同城市的租金调整幅度与企业以价换量策略的强度，区域供需结构、产业支撑能力等因素直接相关。

 

具体来看，2025年9月，北京华贸中心写字楼、中国国贸写字楼出租单价分别为342元/平方米/月和613元/平方米/月，对比6月分别下跌1.44%和1.29%，对比上年年末分别下跌3.12%和4.07%。

 

对比其他项目而言，两者近一年租金跌幅均控制在5%以内。核心商圈优质项目以价换量相对比较克制，这些项目租户聚焦高支付能力的金融、科技、专业服务等企业，在牺牲少量租金收益，留存长期稳定的优质租户的前提下，避免因大幅降价导致租户结构降级。

 

同期陆家嘴集团于上海的甲级写字楼平均租金单价水平为7.3元/平方米/天，对比6月及上年年末分别下跌1.22%和5.81%。

 

不过，以价换量策略对写字楼企业经营有一定的帮助。如位于北京的招商局航华科贸中心，租金单价对比上年年末下跌20.37%至208.3元/平方米/月，以此促成多宗新签及续租，出租率维持在90%以上。

 

 

数据来源：企业业绩，观点指数整理

 

经营表现上，从样本写字楼出租率表现来看，2025年以来重点办公楼样本出租率表现仍面临压力，9月样本出租率均值降至82.21%，较2024年末下降5%，较6月下降2%。其中对比3月末的出租率，6月出现微升波动，叠加未来新增供应压力，办公市场整体仍处于去化与承压并存的调整阶段。

 

具体来看，以广州太古汇办公楼、中国国贸写字楼、北京华贸中心为代表，此类项目9月出租率分别为90%、92.30%、84%，对比2024年末的波动幅度均在0%-2%区间，表现出较强的抗风险能力。

 

另外，凯德投资最新第三季度业绩披露，2025年9月，中国办公楼平均出租率稳定在81%，对比上年年末提升1个百分点。据观点指数了解，凯德在中国的办公楼项目多布局于北京cbd、上海陆家嘴、广州珠江新城等一线及新一线城市核心商圈，租赁需求刚性强。

 

从出租率数据来看，当前办公楼市场去化仍面临压力。但与此同时，核心商圈高端项目、综合业态配套等项目抗跌性凸显，市场马太效应进一步强化。

 

商办资产交易市场方面，据观点指数不完全统计，本期录得7单内地商办资产成交案例，交易总金额超70亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均实现大幅回升，其中超10亿元的大额商办资产交易单数有明显提升。

 

据观点指数监测，10-11月商办资产交易高度集中于上海、北京两大一线城市，其中上海以5宗案例占据绝对主导。虽然市场整体决策趋于谨慎，但核心区域的优质资产仍然具备强大的吸引力。

 

其中，上海交易覆盖陆家嘴、前滩、虹桥等核心商务区，资产均为甲级写字楼或优质商办综合体。同时，北京核心地标资产折价成交，北京世贸大厦作为cbd核心5a甲级写字楼，以22.54亿元（评估价7折）的抄底价易主。

 

交易标的层面，前滩汇（原前滩四方城）是位于上海浦东新区前滩国际商务区的大型综合体项目，由陆家嘴集团开发，总建筑面积约41万平方米，汇聚了甲级写字楼、商业、酒店等多种业态‌。

 

其中前滩汇办公区域包含11栋甲级写字楼，单栋楼宇建筑面积为1.3至2.2万平方米，主要楼栋包括n1/n2/n3/n5栋、e1/e2栋、w1/w2栋以及s1/s2/s3栋。本次成交的n5栋为11栋办公楼中的首单大宗交易，总建筑面积约1.33万平方米。